- UNIONCASA BRESCIA
 
UNIONCASA è  riconosciuta dal Ministero dei Lavori Pubblici con D.M. 5 marzo 1999 come associazione maggiormente rappresentativa di categoria.
 
E' nata con l’obiettivo di rappresentare un punto di riferimento dinamico per chi crede ed opera nel settore immobiliare, tutelando i diritti della proprietà immobiliare.

CONSULENZA - CONTRATTI DI LOCAZIONE - SFRATTI
 
 

ASSEVERAZIONE-ATTESTAZIONE CONTRATTI DI LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO 

In data 15 e 23 maggio 2018 le Associazioni rappresentative della proprietà e dei conduttori della provincia di Brescia, hanno depositato i nuovi accordi per Brescia e gli altri comuni della provincia sul nuovo contratto concordato, stabilendo nuovi parametri e condizioni.

Per accedere ai benefici fiscali il contratto dovrà essere predisposto sul modello del Ministero ed avere l'asseverazione di una delle associazioni firmatarie.

L'asseverazione-attestazione è un servizio riservato agli Associati di Unioncasa.

 

SOSTEGNO ALLE FAMIGLIE CON MOROSITA’ INCOLPEVOLE RIDOTTA, CHE NON ABBIANO UNO SF

SOSTEGNO ALLE FAMIGLIE CON MOROSITA’ INCOLPEVOLE RIDOTTA, CHE NON ABBIANO UNO SF - UNIONCASA BRESCIA

Misura 2 XI/2065 DEL 31/07/2019.

Il Comune di Brescia ha aderito alla Misura 2 prevista dalla deliberazione di Giunta Regionale n. XI/2065 del 31/07/2019. L’iniziativa ha come obiettivo quello di alleviare il disagio delle famiglie in difficoltà nel pagamento del canone di locazione, con una morosità iniziale, al fine di prevenire situazioni di sfratto.

  

Destinatari

Proprietari di alloggi ed inquilini titolari di contratti di locazione ad uso abitativo nel territorio comunale di Brescia, in condizione di morosità ma non ancora sottoposti a procedura di sfratto.

 

Requisiti richiesti per gli inquilini morosi incolpevoli

-Avere la cittadinanza italiana o di uno stato dell’Unione Europea, oppure essere nella condizione di straniero in regola con la vigente normativa in materia di immigrazione;

-Residenza di almeno 5 anni in Regione Lombardia di almeno un membro del nucleo familiare;

-Residenza nel Comune di Brescia;

-Non essere sottoposti a procedure di rilascio dell’abitazione;

-Non essere in possesso di alloggio adeguato in Regione Lombardia;

-ISEE max fino a € 15.000,00;

-Morosità incolpevole accertata in fase iniziale (fino al limite massimo di sei mensilità). Non concorrono al calcolo della morosità le spese per le utenze (acqua, gas e luce) e le spese condominiali;

 Vincoli per il proprietario:

Il proprietario deve assumere l’impegno, a non effettuare lo sfratto per almeno 12 mesi e a non aumentare il canone di locazione per 12 mesi. In questo caso verrà erogato un contributo di 1.500,00 €. Nel caso in cui il proprietario s’impegni anche a modificare il canone in “concordato” o a rinegoziarlo a canone più basso, il contributo che verrà erogato sarà pari a € 2.500,00.

Informazioni, ritiro dei moduli e presentazione della domanda:

Rivolgersi al Servizio Casa del Comune di Brescia – Piazzale della Repubblica, 1 – Brescia Tel. 0302977406-0302977336 negli orari di apertura al pubblico: dal lunedì al giovedì ore 9-12, il giovedì anche di pomeriggio ore 14.00-15.30 oppure via e-mail: servizio.casa@comune.brescia.it

Ritiro dei moduli

Presso il Servizio Casa negli orari di apertura al pubblico oppure scaricando gli allegati

Presentazione della domanda

Le istanze, redatte secondo il modello predisposto, potranno essere presentate fino al 20 dicembre 2019. L’erogazione dei contributi avverrà fino ad esaurimento delle risorse disponibili.

La ricezione delle domande compilate, corredate da copia della documentazione necessaria, avverrà, solo su appuntamento, presso il Servizio Casa del Comune di Brescia – Piazzale della Repubblica, 1 – Brescia – negli orari di apertura al pubblico: da lunedì al giovedì ore 9.00-12.30, il giovedì anche di pomeriggio ore 14.00-15.30. Tel. 0302977406-0302977336

 

INIZIATIVE PER IL CONTENIMENTO DEGLI SFRATTI

INIZIATIVE PER IL CONTENIMENTO DEGLI SFRATTI - UNIONCASA BRESCIA

Dal  2015, con risorse messe a disposizione Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, attraverso la Regione Lombardia,  sono operative diverse le linee d’intervento al fine d’indennizzare i locatori che intendono aderire alle proposte di mediazione formulate dal Servizio Casa e consentire agli inquilini morosi incolpevoli di reperire una nuova soluzione abitativa.

Destinatari dei contributi per la morosità incolpevole

Proprietari di alloggi e inquilini morosi o sottoposti a procedura di sfratto per morosità nel territorio comunale di Brescia. L’insorgere della morosità dev’essere riconducibile a problemi di natura economica dell’inquilino a seguito di eventi negativi temporanei indipendenti dalla volontà dei soggetti per i quali si prevede una potenziale risoluzione futura.

Requisiti richiesti per gli inquilini morosi incolpevoli

- Avere la cittadinanza italiana o di uno stato dell'Unione Europea, oppure essere nella condizione di straniero in regola con la vigente normativa in materia di immigrazione; tale requisito dev’essere posseduto dal soggetto titolare del contratto di locazione;

-essere destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida o della successiva convalida;

-  Essere residente nell’alloggio oggetto della procedura di sfratto;

- Attestazione ISEE in corso di validità entro un valore di 26.000,00 €.

Modalità

La domanda di accesso può essere presentata compilando gli appositi moduli (scaricabili a fondo pagina) corredati da copia della documentazione necessaria.

L’esito dell’istruttoria è sottoposto alla valutazione di una Commissione in cui siedono oltre, a rappresentanti del Comune e di Aler, le rappresentanze degli inquilini e delle associazioni dei proprietari immobiliari.

Nel caso sia valutata positivamente l’ammissibilità al progetto, la Commissione formula una proposta alla proprietà che può prevedere una delle seguenti linee d’intervento:

 

Annullamento della procedura esecutiva di sfratto con prosecuzione del contratto in essere

Il proprietario che dichiara di rinunciare all’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’alloggio, rendendosi  disponibile a proseguire con il contratto in essere (qualora la durata contrattuale residua non sia inferiore ai due anni), può ricevere in un’unica soluzione un contributo a sanatoria della morosità maturata dall’inquilino fino a un massimo di € 8.000,00.

Annullamento della procedura esecutiva di sfratto con sottoscrizione di un nuovo contratto a canone concordato

Il proprietario che dichiara di rinunciare all’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’alloggio, rendendosi disponibile a sottoscrivere un nuovo contratto a canone concordato, può ricevere in un’unica soluzione un contributo a sanatoria della morosità maturata dall’inquilino fino a un massimo di € 8.000,00.

Al fine di favorire la stipula del nuovo contratto tra le parti il Comune può prevedere il pagamento di un ulteriore contributo in favore del locatore, a parziale copertura del pagamento del nuovo canone di locazione, che dovrà essere preferibilmente a canone concordato, ma che potrà anche essere anche a canone inferiore rispetto al libero mercato. Tale contributo, sommato al precedente non potrà superare il limite massimo di 12.000,00 €

Sospensione della procedura di sfratto

Il proprietario che accetta di sospendere la procedura di sfratto nella fase esecutiva può ricevere dal Comune  un contributo economico mensile per una durata ed un importo variabile a seconda delle condizioni del nucleo familiare fino a un massimo di 6.000  €.

Cauzione per un nuovo alloggio

Per favorire il passaggio di casa in casa all’inquilino sottoposto a procedura di sfratto può essere erogato un contributo al fine del rimborso del deposito cauzionale per un nuovo contratto di locazione che dovrà essere preferibilmente a canone concordato, ma che potrà anche essere anche a canone inferiore rispetto al libero mercato. L’importo del contributo erogabile che potrà comprendere anche il pagamento di alcune mensilità del nuovo canone locativo è stabilito fino a un massimo di € 4.000,00.

Altre iniziative per il contenimento degli sfratti (escomi per case all’asta o sfratti per finita locazione)

Il Comune di Brescia ha attivato a partire dall’anno 2011 un progetto per il contenimento degli sfratti al fine di ottenere una prevenzione ed una graduazione delle procedure di sfratto, oltre che ad incentivare la sottoscrizione di contratti a canone concordato.

Considerato che il perdurare della congiuntura economica negativa ha causato un ulteriore incremento delle problematiche legate all’emergenza abitativa, in particolare per quanto riguarda gli escomi derivanti da trasferimenti di proprietà nell’ambito di aste immobiliari o per finita locazione, l’amministrazione comunale recentemente ha inteso ampliare le possibilità di accesso anche ai nuclei familiari coinvolti in tali procedure di rilascio degli alloggi.

 

Informazioni, ritiro dei moduli e presentazione della domanda

 

Informazioni

Rivolgersi al Servizio Casa del Comune di Brescia – Piazzale della Repubblica, 1 – Brescia

tel. 030.2977430 – 030.2978976  negli orari di apertura al pubblico:

dal lunedì al giovedì ore 9 – 12.30, il giovedì anche di pomeriggio ore 14.00 – 15.30

oppure via e-mail: servizio.casa@comune.brescia.it

Ritiro dei moduli

Presso il Servizio Casa negli orari di apertura al pubblico oppure scaricando gli allegati

Presentazione della domanda

E’ necessario fissare un appuntamento presentandosi muniti della documentazione attestante la situazione presso il Servizio Casa del Comune di Brescia – Piazzale della Repubblica, 1 – Brescia – negli orari di apertura al pubblico:

dal lunedì al giovedì ore 9 – 12.30, il giovedì anche di pomeriggio ore 14.00 – 15.30

 

NOVITA' GIURISPRUDENZIALI

NOVITA' GIURISPRUDENZIALI - UNIONCASA BRESCIA

Cass. Civ. sentenza n. 18942/2019: la registrazione tardiva del contratto di locazione sana la sua nullità 

La Suprema Corte di Cassazione è recentemente tornata a pronunciarsi in merito al delicato tema relativo alle sorti del contratto di locazione, ad uso abitativo e non, con riguardo alla peculiare ipotesi in cui il locatore non adempia nei termini di legge all’onere di natura tributaria consistente nella registrazione del medesimo contratto. 

L’onere di sottoporre il contratto di locazione a registrazione risponde ad una finalità eminentemente antievasiva, come tale mirante ad assicurare la sottoposizione ad imposizione fiscale delle somme pagate a titolo di canone locatizio.  

Va premesso che la locazione integra nel nostro ordinamento un contratto consensuale, a prestazioni corrispettive e a effetti obbligatori dal quale nasce per il conduttore il diritto di godere del bene locato a fronte dell’obbligo di quest’ultimo di pagare un canone al locatore.

L’istituto in questione trova la propria disciplina agli artt. 1571 e ss. del codice civile oltreché in talune leggi speciali. Dalla normativa contenuta nella legge n. 431 del 1998 emerge la necessità di procedere, a seguito della conclusione dei contratti di locazione e di affitto, alla registrazione degli stessi. In particolare l’art. 13, comma 1, della predetta legge (come modificato dall’art. 1, comma 59, della legge di stabilità 2016) prevede che grava sul locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine di trenta giorni dalla sua sottoscrizione. Inoltre, l’art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 stabilisce espressamente che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. 

Pertanto, dalla disciplina attualmente vigente in materia emerge che il contratto di locazione cui non segue la relativa registrazione è nullo.

Tuttavia, in dottrina e in giurisprudenza è emerso dibattito in merito alla tipologia di nullità applicabile all’ipotesi di mancata registrazione. In particolare, a fronte di un orientamento giurisprudenziale favorevole alla possibilità di sanare detta nullità con effetto ex tunc, mediante la registrazione tradiva del contratto, altra parte della giurisprudenza negava detta possibilità sulla base della circostanza secondo cui l’adempimento della registrazione integra una condizione di efficacia del contratto. 

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sull’argomento assumendo posizioni non sempre univoche ma dalle quali è possibile, anche a fronte di taluni interventi a Sezioni Unite, ricavare un orientamento maggioritario; orientamento condiviso peraltro da una recentissima sentenza di luglio 2019 emessa dalla III Sezione Civile (sentenza n. 18942/2019). Detta sentenza  nell’affrontare plurime questioni di diritto si è espressa anche in merito alla sanabilità o meno della nullità del contratto di locazione per il tramite dell’intervenuta registrazione tardiva.  

Ed invero, confermando quanto già sostenuto in precedenza dalle Sezioni Unite nel 2017 (sentenza n. 23601/2017) la predetta sentenza ribadisce il principio di diritto secondo cui “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai seni della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione”.

Le Sezioni Unite (sentenza n. 23601/2017) ritengono che la nullità derivante dalla violazione della normativa tributaria sia da qualificarsi alla stregua di nullità sopravvenuta del contratto per “difetto di un coelemento di validità extranegoziale e, sul piano funzionale, di invalidità da inadempimento” di un obbligo legale. Tuttavia la predetta nullità funzionale da inadempimento dell’obbligo di registrazione è passibile di essere sanata con efficacia retroattiva mediante la registrazione tardiva del contratto, così realizzandosi una sanatoria “per adempimento” dell’obbligo legale. 

L’effetto retroattivo della sanatoria risponde all’esigenza di meglio assicurare una stabilizzazione degli effetti scaturenti dal contratto in un’ottica di tutela del contraente debole. 

Tuttavia la Cassazione, successivamente all’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite del 2017,  con ordinanza n. 32934/2018 non ha mancato di precisare che “la sanatoria per intervenuta registrazione, seppure successiva, non può sanare la nullità del contratto di locazione per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto successivamente registrato”.

Pertanto, alla luce del quadro di riferimento ricavabile dalla legge vigente in materia, nonché dai recenti interventi della Suprema Corte di Cassazione, è possibile ritenere che la registrazione tardiva del contratto di locazione rappresenti oggi nell’ordinamento giuridico un’ipotesi di sanatoria “per adempimento”.

 

                                                                                                                     UNIONCASA BRESCIA

                                                                                                                     Dott.ssa Erica Serra